Membeli Rumah Second

Membeli rumah itu gampang² sulit, butuh nekat dan keyakinan untuk menentukan pilihan area, serta persiapan finansial. Bicara tentang finansial tentu saya belum sekaya itu untuk membeli rumah secara cash dan memutuskan untuk mengambil KPR. Ada beberapa step saat membeli rumah mulai pengurusan admin KPR dan akad rumah. Dan karena saya cukup bosan ditanya beberapa teman bagaimana prosedur apply KPR, akhirnya saya putuskan menulis di blog saja, mumpung lagi nganggur juga :d.

KPR

Kebetulan saya memilih KPR BTN yang memang lebih umum dan digunakan sejuta umat untuk kredit rumah. Saya beli rumah second, jadi segala hal langsung saya urus sendiri bukan dibantu oleh pengembang seperti halnya saat beli rumah baru.

Keuntungan membeli via KPR adalah jangka waktu yang panjang, jadi angsuran yang dibayar dapat sejalan dengan ekspektasi peningkatan penghasilan dan tentu inflasi…hehehe..kalo yang ini hanya pemikiran pribadi saya, selain buat menenangkan diri jika salary saya akan naik setiap tahunnya :d. *praying*

Berkas-berkas yang harus disiapkan:
– Fotocopy KTP.  Bisa KTP gabungan suami dan atau istri jika sudah menikah
– Fotocopy Kartu Keluarga
– Fotocopy NPWP (warga bijak taat pajak kan?)
– Keterangan penghasilan atau slip gaji (ini bisa dimark-up sesuai kebutuhan kita), tentu diskusikan dengan pihak internal tempat kita bekerja *wink*
– Laporan transkasi rekening bank selama 3/6 bulan. Bank akan meneliti aktifitas finansial kita yang digunakan sebagai persetujuan apakah kita mampu mengambil KPR
– Fotocopy sertifikat SHM & IMB. Fotocopy lebih dari satu, sebagai arsip kita karena aslinya disimpan Bank

Administrasi KPR

Dari hasil ngobrolan dengan kreditur BTN, rata² cicilan rumah maksimal 30-50%% dari penghasilan tetap (bisa gabungan istri & suami), tentu tergantung juga dari rule setiap bank. Biaya yang harus ditanggung di awal membuka KPR:

– Biaya administrasi (besarnya berbeda untuk setiap bank)
– Biaya penilaian (appraisal): rata-rata Rp150 ribu. Biaya ini digunakan untuk membayar officer bank yg menilai kelayakan rumah yg kita beli mulai dari kondisi rumah (termasuk usia bangunan), lokasi rumah, dan perkiraan harga rumah jika dijual kembali. Biasanya appraisal officer ini cukup membantu debitur, toh mereka posisinya juga seperti sales yang juga butuh duit.
– Biaya APHT (Akta Pemasangan Hak Tanggungan) antara bank dan kita: biayanya rata-rata sekitar 1-3 jutaan, tergantung juga dengan nominal pencairan plafon KPRnya.
– Provisi bank: 1% dari plafon kredit
– Biaya notaris (di luar pengurusan akta jual beli), istilah bank-nya sih SKMHT: rata2 sekitar Rp150 ribu
– Saldo blokir: Rp50 ribu (berbeda di setiap bank)
– Biaya buka rekening (jika belum jadi nasabah di bank yg bersangkutan)
– Angsuran bulan 1 (angsuran mengendap)
– Asuransi kebakaran
– Asuransi Jiwa: kalau yang ini cukup menguntungkan, jika di tengah kredit kita terkena musibah yg membuat tak bisa lagi membayar KPR, asuransi yg akan membayar lunas hutang kita.
Kalau di BTN saat ini semua asuransi menggunakan asuransi Jiwa Sraya.

Plafon KPR

Biasanya sekitar 80% dari harga rumah, tapi juga tergantung dari appresiasi dari Bank. Biasanya harga rumah yang kita beli selalu dinilai lebih rendah oleh bank, jadi pastikan siap-siap dana tambahan untuk membayar kekurangan dana yg tidak dipinjami bank.

Akad Rumah

– Fotocopy IMB, dan juga PBB selama 10 tahun ke belakang
– Fotocopy NPW, KTP, KK
– Biaya balik nama, akta jual beli dan pengecekan sertifikat ke BPN & PPAT: rata-rata biaya notaris untuk rumah medium (ukuran Malang) sekitar Rp1-2 juta. Tentu harga bisa berbeda sesuai dengan lokasi rumah yang dibeli. Semakin elit lokasinya, semakin mahal harganya.
– Biaya pajak pembeli: 5% x [NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) – NPOPTKP (Nilai Peroleh Objek Pajak Tidak Kena Pajak)]

NPOPTKP area Malang rata-rata sekitar Rp20 juta, tergantung lokasi kabupaten atau kotamadya. Nilai ini diurus notaris, jadi kita ga perlu mikir pusing lagi, karena terlalu ribet *sigh*.

Untuk pajak penjual tentu lebih mahal karena tidak dikurangi NPOPTKP, dan hanya dihitung 5% dari NJOP. NJOP ini sendiri bisa dinego dengan pihak notaris, agar harga pajak jual beli juga tidak terlalu tinggi, tapi juga tetap masuk akal sesuai dengan luas tanahnya. Meski jatuhnya juga tetap saja mahal :d.

Periode waktu pengurusan tetek bengek di atas biasanya sekitar 1-3 bulan, karena antrian pengecekan akta dan balik nama. Jika memang butuh cepat, bisa disiapkan ‘dana2’ lain yg memudahkan proses pengurusannya, terutama di BPN. Namun jika ga terlalu buru-buru, lebih baik menggunakan jalur regular saja, lebih halal dan aman di kantong :d.

Jadi, membeli rumah itu cukup mudah kan? yang penting siapkan dana dan waktu, juga mental mengingat dunia perbankan dan notaris benar2 membuat kantong terluka. So, happy home buying 😉

5 thoughts on “Membeli Rumah Second

  1. Terimakaih banyak atas infonya. Kebetulan saya jg mau realisasi KPR di Bank BTN syariah untuk pembelian rumah didaerah kabupaten Malang.
    Tp ada hal2 yang msh belum jelas dan mohon bantuannya.
    1. Saya msh belum jelas tentang pengecekan sertifikat, Apakah sertifikat asli atau fotocopynya saja? krn saya kan beli rumah kpr, dan tentu saja belum lunas krn saya msh membayar DP saya. Dan saya dengar untuk pengecekan sertifikat dilakukan sebelum realisasi akad di bank.
    2. Apakah ada ketentuan kalau membeli rumah di daerah kabupaten harus menggunakan notaris yg dr kabupaten juga, sebaliknya untuk rumah yg dr kotamadya jd hrs dr notaris kotamadya?
    Atas semua jawaban dan penjelasannya saya ucapkan terimakasih.

  2. hi Ummu, thx for visiting my blog :).

    1. untuk pengecekan sertifikat dilakukan oleh pihak notaris. Kita bisa menggunakan notaris sendiri, selain notaris rujukan dari bank, tapi untuk memudahkan proses, pihak bank selalu memberikan alternatif Notaris rekanan mereka. Notaris yang nantinya akan berhubungan dg pihak bank dan pengembang atau penjual rumah untuk peminjaman sertifikat asli dan cek status sertifikatnya ke BPN.

    2. setahu saya tidak ada aturan untuk itu, tapi untuk memudahkan biasanya kita dirujuk bank untuk menggunakan notaris sesuai areanya (kota/kabupaten), agar lebih mudah prosesnya.

    semoga lancar proses akad rumahnya :d.

  3. mas kira2 kalo saya ambil kpr rumah seken seharga 85juta uang muka dan biaya2 tetek bengek itu saya nyiapin duit berapa ya mas,, mohon maaf ngerepotin itungin dong hehehe

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *